Co zrobić z niepłacącym lokatorem?

Niepłacący lokatorzy to duży problem dla właścicieli mieszkań. Opłaty za rachunki i rosnący dług to jedno – drugą sprawą jest to, że mieszkanie nie tylko przynosi straty, ale też na siebie nie zarabia. Jak odzyskać pieniądze od niepłacącego lokatora lub jak doprowadzić do eksmisji? Na jakim etapie potrzebna jest pomoc prawnika?

Niepłacący lokator – długi

Koszt niepłacącego lokatora to suma rosnącego długu i utraconych przychodów. Każdego dnia boleśnie przekonują się o tym zarówno prywatni inwestorzy, jak i firmy, zajmujące się wynajmem lokali klientom prywatnym. Dodatkowo często mieszkania są zaniedbywane lub dewastowane, a najemcy zakłócają mir domowy i uprzykrzają życie innym lokatorom.

Odzyskanie pieniędzy lub odzyskanie lokalu to dwie strategie rozwiązania tego samego problemu – w przypadku niepłacącego lokatora można realizować je równolegle lub skupić się tylko na jednej ścieżce. Również najemcy podchodzą do wezwań do zapłaty w różny sposób. Jedni szybko regulują długi, inni nic nie robią sobie z pozwów, gdy jeszcze inni zgadzają się na wyprowadzkę pod warunkiem… uiszczenia zapłaty.

Każdy przypadek jest inny i w każdym – jak to z prawem bywa – wszystko zależy od niuansów. Na jakim etapie zasięgnąć pomocy prawnika w przypadku niepłacącego lokatora? Najlepiej już na początku, czyli przed zawarciem jakiejkolwiek umowy.

Umowa najmu

Grzechem pierworodnym konfliktu z niepłacącym lokatorem jest wadliwa umowa. Klienci mojej kancelarii pokazują mi mnóstwo umów ściągniętych z Internetu albo przerobionych dokumentów, otrzymanych od znajomych. Wiele z nich – jeśli nie większość – zawiera błędy. Tym samym otwierają furtkę do tego, by dziki lokator wykorzystał nieznajomość prawa właściciela mieszkania na swoją korzyść. Jednym z najczęstszych niezgodnych z prawem postanowień umowy, nagminnie pojawiającym się we wzorach, jest ten mówiący o okresie wypowiedzenia.

Rynek najmu jest w Polsce bardzo ściśle regulowany. W ustawie o ochronie praw lokatorów jasno określone jest, że umowę najmu lokalu mieszkalnego można wypowiedzieć, jeśli najemca nie zapłacił za 3 ostatnie okresy i nie reguluje długu w 30-dniowym terminie do zapłaty, wskazanym w wezwaniu do zapłaty. To jeden z podstawowych błędów, popełnianych przy sporządzaniu umów – i, niestety, nie jedyny. 

Niepłacący  lokator – postępowanie

Borykając się z niepłacącym lokatorem, po przeanalizowaniu umowy, trzeba wybrać jedną z trzech strategii postępowania:

1. Odzyskanie pieniędzy – gdy lokator nie płaci, ale wiadomo, że ma środki, aby pokryć dług, a lokal znajduje się w nieatrakcyjnym miejscu.
2. Odzyskanie lokalu – gdy lokator nie płaci, nie ma z czego zapłacić, a lokal jest w atrakcyjnej lokalizacji.
3. Odzyskanie i pieniędzy, i lokalu – gdy lokator nie płaci, ale ma z czego zapłacić, jednak z jakiegokolwiek powodu chce się odzyskać lokal, niezależnie od uregulowania długu.

Pierwszym pytaniem, jakie zadaję podczas spotkania z klientem, jest właśnie prośba o określenie celu. Przed skierowaniem sprawy do sądu warto ustalić, jaki typ umowy najmu zawarliśmy, kto jest stroną umowy, kto odpowiada za zadłużenie oraz kogo musimy pozwać w przypadku pozwu o eksmisję. Po przeanalizowaniu dokumentów możemy przystąpić do działania.

Niepłacący lokator – jak odzyskać dług?

Jeśli najemca nie płaci, ale wiadomo, że ma środki na pokrycie długu, pierwszym krokiem jest oczywiście wezwanie do zapłaty. Zdarza się, że lokatorzy po prostu zapominają o płaceniu lub myślą, że kwestie te reguluje inny z lokatorów, lub zdarza się jedna z wielu innych dość niewinnych historii, które prowadzą do powstania długu – po wezwaniu do zapłaty od prawnika sprawę można rozwiązać polubownie.

W przypadku, gdy lokator nie odpowiada na wezwanie, sprawa kierowana jest do sądu, a następnie do komornika. On zajmuje się odzyskaniem długu. Można pozwać nie tylko osobę, z którą podpisana jest umowa, ale też innych dorosłych mieszkańców lokalu, także tych, którzy nie są wymienieni w umowie (z kilkoma wyjątkami). Jeśli najemca nie pokryje długu, komornik odzyska środki od pozostałych pozwanych. 

Co w przypadku, gdy lokator jest majętny, ale np. pracuje „na czarno” lub w inny sposób ukrywa majątek? Wiedząc, że sytuacja wygląda w ten sposób, można złożyć wniosek o wyjawienie majątku. 

Niepłacący lokator – jak go wyeksmitować?

Innym przypadkiem jest lokator, który nie ma z czego pokryć długu, a wynajmujący chce doprowadzić do jego eksmisji. Nie jest to w polskich warunkach proste, ale też nie jest niemożliwe. Warto przyjąć tę strategię, gdy wiadomo, że mieszkaniec jest zadłużony, ogłosił upadłość konsumencką, jest bezrobotny itd. Jeśli zakłóca przy tym mir domowy, dobrze jest zebrać dowody, które pozwolą udowodnić to w sądzie.

Po zachowaniu okresu ustawowego, czyli przy 3 niezapłaconych czynszach oraz po wezwaniu do zapłaty bez reakcji drugiej strony, należy wypowiedzieć umowę najmu. Dopiero wtedy można wnieść pozew o eksmisję lokatora. Pozwane muszą być przy tym wszystkie osoby, które znajdują się w lokalu – również dzieci od 1. dnia życia. Trzeba ustalić ich podstawowe dane, takie jak imiona, nazwiska i daty urodzenia.

Niepłacący lokator – rodzina z dziećmi

Szczególnym przypadkiem dłużników jest rodzina z dziećmi. Pozwać do sądu trzeba bowiem każdego, niezależnie od jego wieku. W takim przypadku sąd powinien – i z reguły to robi – przyznać uprawnienie do lokalu socjalnego. Otrzymanie lokalu socjalnego może trwać wiele lat: do momentu, gdy gmina będzie mogła takie miejsce zapewnić. O tym, co zrobić w takim przypadku i jakie są moje doświadczenia w podobnych sprawach, napiszę w przyszłości. Z pewnością jednak potrzebna będzie pomoc radcy prawnego.

Niepłacący lokator – zacznij działać

„Niepłacący lokator” może okazać się dużym problemem dla finansów firmy lub prywatnego wynajmującego. Należy więc udać się po profesjonalną pomoc prawną i rozważyć możliwe scenariusze postępowania, które pomogą osiągnąć cel w postaci uregulowania długo lub/i eksmisji.

 Skontaktuj się ze mną i zapytaj  w celu przedstawienia możliwości rozwiązania problemu.