Nieuregulowane należności we wspólnocie mieszkaniowej mogą prowadzić do poważnych problemów finansowych, utrudniając bieżące zarządzanie nieruchomością oraz realizację niezbędnych remontów i inwestycji. W sytuacji, gdy właściciel lokalu nie płaci zobowiązań, zarząd wspólnoty ma prawo podjąć odpowiednie kroki windykacyjne. Proces ten wymaga jednak znajomości przepisów oraz konsekwentnego działania. Jak wygląda procedura odzyskiwania zaległych płatności i jakie są jej koszty?

Kiedy wszcząć procedurę windykacji we wspólnocie?

Najlepszą praktyką jest regularne monitorowanie wpłat oraz szybka reakcja na pierwsze oznaki zaległości. Windykację należności warto rozpocząć jak najszybciej, ponieważ dług z czasem narasta, a odzyskanie go może stać się coraz trudniejsze.

Pierwszym krokiem jest ustalenie, kto jest właścicielem lokalu. Wspólnota powinna upewnić się, że posiada aktualne dane dłużnika, ponieważ w przypadku sprzedaży nieruchomości obowiązek uregulowania długu może spoczywać na nowym właścicielu. Po potwierdzeniu tożsamości dłużnika można przejść do działań windykacyjnych.

Jak odzyskać należności we wspólnocie mieszkaniowej?

Nieterminowe regulowanie opłat przez właścicieli lokali to jeden z największych problemów, z jakimi mierzą się wspólnoty mieszkaniowe. W takich sytuacjach kluczowe jest szybkie podjęcie działań windykacyjnych, które pozwolą na skuteczne odzyskanie należności. Zazwyczaj odbywa się ona w kilku etapach. 

Podane kwoty mojego wynagrodzenia są kwotami brutto (zawierają podatek od towarów i usług).

1. Przesądowe wezwanie do zapłaty

Pierwszym formalnym krokiem windykacji jest wysłanie wezwania do zapłaty. Dokument ten informuje dłużnika o wysokości zadłużenia oraz konsekwencjach dalszej zwłoki. Czasami już samo otrzymanie pisma mobilizuje właściciela lokalu do uregulowania należności. Jeśli jednak brak jest reakcji, wspólnota może przejść do kolejnych działań.

Koszt sporządzenia i wysłania takiego wezwania wynosi 184,50 zł brutto.

2. Negocjacje i ewentualna ugoda

W przypadku dłużników, którzy deklarują chęć spłaty, warto rozważyć zawarcie ugody. Możliwość rozłożenia płatności na raty lub ustalenia dogodnego terminu może być skutecznym rozwiązaniem, szczególnie gdy zadłużenie nie jest wysokie. 

Koszt przygotowania ugody wynosi 50% minimalnej stawki plus VAT.

Koszt kancelarii za doradztwo prawne i negocjacje polubowne (podpisanie ugody pozasądowej) przy wartość sprawy:

• do 5000 zł = 553,50 zł
• powyżej 5000 zł do 10 000 zł = 1107 zł
• powyżej 10 000 zł do 50 000 zł = 2214 zł
• powyżej 50 000 zł do 200 000 zł = 3321 zł

3. Sporządzenie i wysłanie pozwu

Gdy dłużnik nie wyraża chęci współpracy, konieczne jest skierowanie sprawy na drogę sądową. Dodatkowo, jeśli dłużnik unika odbioru korespondencji, może być konieczne złożenie wniosku o doręczenie pozwu przez komornika, co zapewnia skuteczność procedury.

Sporządzenie i wysłanie pozwu o zapłatę to koszt równy minimalnej stawce plus VAT.

Koszt kancelarii za sporządzenie pozwu i zastępstwo procesowe w postępowaniu o zapłatę wynagrodzenia kancelarii przy roszczeniach nieprzedawnionych oraz ze znanym adresem dłużnika przy wartość sprawy:

• do 5000 zł = 1107 zł 
• powyżej 5000 zł do 10 000 zł = 2214 zł 
• powyżej 10 000 zł do 50 000 zł = 4428 zł
• powyżej 50 000 zł do 200 000 zł = 6642 zł

Koszt kancelarii za sporządzenie pozwu i zastępstwo procesowe w postępowaniu o zapłatę wynagrodzenie kancelarii przy roszczeniach przedawnionych lub nieustalonymi adresami (dotyczy głównie potencjalnych spadkobierców) przy wartość sprawy:

• powyżej 5000 zł do 10 000 zł – 4428 zł 
• powyżej 10 000 zł do 50 000 zł – 6642
• powyżej 50 000 zł do 200 000 zł – 8856 zł

Koszt kancelarii sporządzenia wniosku o stwierdzenie nabycia spadku i zastępstwo procesowe w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku wynosi: 2952 zł.

Kosztkancelarii sporządzenia odpowiedzi na pozew i zastępstwo procesowe w postępowaniu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej to 4428 zł.

4. Postępowanie sądowe i uzyskanie klauzuli wykonalności

W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia na korzyść wspólnoty, sąd wydaje nakaz zapłaty. Aby można było rozpocząć egzekucję komorniczą, należy uzyskać klauzulę wykonalności, która formalnie potwierdza możliwość przymusowego dochodzenia roszczenia. 

Koszt jej sporządzenia i wysłania wynosi 120 zł.

5. Egzekucja komornicza

Jeżeli dłużnik nadal nie ureguluje należności, konieczne jest wszczęcie egzekucji. 

Sporządzenie wniosku o wszczęcie egzekucji i zastępstwo procesowe w postępowaniu egzekucyjnym to wynagrodzenie równe wynagrodzeniu minimalnemu zgodnym z postanowieniem komornika o kosztach zastępstwa procesowego w postępowaniu egzekucyjnym zgodnym ze stawkamiminimalnymi wynikającymi z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804).

6. Wpis hipoteki przymusowej

W skrajnych przypadkach, gdy egzekucja okazuje się nieskuteczna, wspólnota może zabezpieczyć swoje roszczenia poprzez wpisanie hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika. 

Koszt zastępstwa w postępowaniu i wpis hipoteki przymusowej to 442,80 złotych. 

Jaki jest koszt odzyskania należności we wspólnocie mieszkaniowej?

Całkowity koszt windykacji zależy od etapu postępowania oraz wysokości długu. Warto pamiętać, że do kosztów windykacji dochodzą również opłaty sądowe oraz skarbowe, których wysokość jest uzależniona od wartości roszczenia.

Dobrą praktyką jest ocena opłacalności postępowania na każdymetapie. W niektórych przypadkach korzystne może być wcześniejsze zawarcie ugody, zamiast kierowania sprawy do sądu i ponoszenia dodatkowych kosztów.

Czy procedura windykacji należności się opłaca?

Brak reakcji na zaległości czynszowe może doprowadzić do trudnej sytuacji finansowej wspólnoty, uniemożliwiając jej prawidłowe funkcjonowanie. Koszty windykacji mogą wydawać się wysokie, ale w dłuższej perspektywie są niezbędnym narzędziem do egzekwowania zobowiązań od właścicieli lokali. Jak widać są też tylko niewielkim procentem tego, co można uzyskać po pozytywnym rozstrzygnięciu sądowym.

Ważnym aspektem skutecznej windykacji jest konsekwencja w działaniu i korzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej. Dzięki wsparciu radcy prawnego wspólnota może nie tylko zwiększyć szanse na odzyskanie długu, ale także zminimalizować ryzyko błędów formalnych, które mogłyby opóźnić postępowanie.

Windykacja należności we wspólnocie mieszkaniowej to proces wieloetapowy, który wymaga szybkiego działania oraz znajomości procedur prawnych. Nie czekaj – skorzystaj z formularza kontaktowego.