Dostęp do drogi publicznej jest jednym z fundamentalnych aspektów posiadania nieruchomości, zarówno gruntowych, jak i budowlanych. Niekiedy jednak zdarza się, że właściciele nie mają bezpośredniego dostępu do takich dróg. W takich przypadkach rozwiązaniem może być ustanowienie służebności drogi koniecznej, czyli prawa, które zapewnia właścicielowi nieruchomości dostęp do drogi publicznej poprzez grunt sąsiedni. Co warto wiedzieć o tej instytucji prawnej? Kiedy i jak można ją ustanowić?

Służebność drogi i droga konieczna – na czym polegają?

Służebność drogi koniecznej jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które pozwala właścicielowi nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej na korzystanie z gruntu sąsiedniego w celu przejazdu lub przejścia. To sytuacja, w której nie da się wyjechać lub wjechać na swoją nieruchomość ze względu na jej położenie.

W polskim systemie prawnym jej zasady reguluje Kodeks cywilny, a dokładniej artykuł 145, który stanowi, że właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, może zażądać ustanowienia służebności drogi koniecznej na gruncie sąsiednim. Podstawową przesłanką dla ustanowienia tego prawa jest brak dostępu do drogi publicznej, co może być szczególnie dotkliwe, zwłaszcza w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. 

Zgodnie z przepisami, nie chodzi jedynie o możliwość przejścia, ale także o zapewnienie odpowiednich warunków do przejazdu pojazdów mechanicznych, o ile jest to uzasadnione potrzebami nieruchomości. Przykładem może być sytuacja, w której właściciel działki budowlanej nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a planowana inwestycja wymaga dostępu dla pojazdów budowlanych.

Kogo dotyczy służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej może dotyczyć każdej nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Najczęściej spotyka się ją w przypadku działek rolnych lub budowlanych, które z różnych względów nie posiadają własnej drogi dojazdowej. W takim przypadku właściciel takiej nieruchomości może wystąpić do sąsiada z prośbą o ustanowienie odpowiedniej służebności. Zasadniczo są to właściciele:

• Nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej, które chcą uzyskać możliwość korzystania z drogi przez grunt sąsiedni.
• Posiadacze nieruchomości, które są w podobnej sytuacji, np. użytkownicy wieczyści czy samoistni posiadacze gruntów.

Warto zauważyć, że służebność drogi koniecznej jest niezależna od tego, kto w danej chwili jest właścicielem gruntu, co oznacza, że prawo to wiąże także przyszłych właścicieli nieruchomości.

Służebność drogi koniecznej – jak ją ustanowić?

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może odbywać się na kilka sposobów, w zależności od sytuacji i zgody stron. Najczęściej spotykana metoda to umowa między właścicielami nieruchomości. W tym przypadku strony muszą dojść do porozumienia co do przebiegu drogi oraz wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Muszą także zawrzeć umowę notarialną, określającą szczegóły dotyczące przebiegu drogi oraz wynagrodzenia za jej ustanowienie.

Drugą metodą ustanowienia służebności drogi koniecznej – szczególnie istotną, gdy właściciele sąsiednich działek nie mogą się porozumieć – jest orzeczenie sądu. Właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. To podejście bardziej skomplikowane i wiążące się z koniecznością przedstawienia odpowiednich dokumentów, takich jak wyrys z mapy ewidencyjnej czy projekt drogi, przygotowany przez geodetę.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej przez sąd

W przypadku decyzji o ustanowieniu służebności drogi koniecznej przez sąd, należy złożyć odpowiedni wniosek w sądzie rejonowym. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty, takie jak odpis z księgi wieczystej nieruchomości wnioskodawcy oraz projekt drogi koniecznej. W przypadku braku porozumienia między stronami, sąd może powołać biegłego geodetę w celu wskazania optymalnej trasy drogi.

Istotne jest także wskazanie wynagrodzenia za ustanowienie służebności. W takim przypadku warto podkreślić, że jest o zazwyczaj jednorazowe, chociaż sąd może również dopuścić możliwość ustalenia świadczeń okresowych.

Co zrobić, gdy nie masz dostępu do drogi publicznej?

Zrozumienie zasad ustanowienia służebności drogi koniecznej oraz odpowiednie przygotowanie do tego procesu pozwala uniknąć wielu problemów związanych z brakiem dostępu do drogi publicznej. Warto skorzystać z fachowej pomocy prawnej, aby zagwarantować sobie bezpieczny i zgodny z prawem dostęp do niezbędnych dróg.

Jako właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, masz możliwość wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jeśli napotykasz opór ze strony sąsiadów, którzy nie zgadzają się na wytyczenie drogi przez ich grunt, zgłoś się do kancelarii. W takich przypadkach sąd może rozstrzygnąć spór i ustalić drogę konieczną na mocy orzeczenia sądowego.

Uzupełnij formularz, aby uzyskać profesjonalną pomoc w procesie ustanawiania służebności drogi koniecznej. Przeprowadzimy Cię przez cały proces i zadbamy o to, aby Twoje prawa były należycie zabezpieczone.