Zadłużenie lokalu komercyjnego – co zrobić, gdy najemca-firma nie płaci?

Wynajem lokalu innej firmie – na zasadach B2B – wydaje się być bezpieczniejszym sposobem na zwrot z inwestycji w nieruchomości niż wynajmowanie mieszkania osobom fizycznym. Jednak także w takim przypadku zdarzają się zaległości, prowadzące do zadłużenia lokalu komercyjnego. Co zrobić, gdy najemca-firma nie płaci czynszu lub nie reguluje innych zobowiązań?

Grzech pierworodny – umowa najmu lokalu komercyjnego

Wynajem lokali komercyjnych przedsiębiorcom to jeden z wielu sposobów na zwrot z inwestycji w posiadane obiekty. Opłaty za biura, magazyny, lokale usługowe składają się najczęściej z czynszu i bieżących kosztów mediów – i to na nich powstaje zadłużenie. 

W przypadku lokali komercyjnych w relacji B2B, czyli gdy firma udostępnia pomieszczenia innemu przedsiębiorcy, moi klienci chcą mieć pewność, że odzyskają pieniądze z tytułu czynszu, najmu oraz z dodatkowych opłat za lokal. Pierwszych krokiem jest oczywiście przeanalizowanie umowy, w tym wpisanych do niej warunków wypowiedzenia. Dodatkowo dochodzi do tego rozróżnienie pomiędzy wieloma rodzajami lokali i typami umów o wynajem nieruchomości – wszystkie niuanse mają znaczenie.

Przed wynajęciem lokalu do celów komercyjnych, warto przygotować profesjonalną, zgodną z przepisami i zabezpieczającą interesy obu stron umowę. Takie dokumenty są punktem wyjścia do rozstrzygania sporów. Lepiej więc nie opierać się na znaleziskach z Internetu, tylko powierzyć napisanie umowy radcy prawnemu, który dostosuje ją do indywidualnej relacji wynajmującego i najemcy.

Zadłużenie lokalu komercyjnego – strategia działania

Bez prawidłowo wypowiedzianej umowy najmu odzyskanie lokalu może przedłużyć się w czasie. Dodatkowo postępowanie eksmisyjne w celu odzyskania lokalu trwa zwykle wiele miesięcy. Nie warto czekać tak długo z odzyskaniem nieruchomości i pieniędzy, bo takie działanie może być hamulcem do rozwoju biznesu. 

W przypadku zadłużenia lokalu komercyjnego pierwszym pytaniem, które należy sobie zadać, jest to, jakiego roszczenia chce się dochodzić. Czy będzie to:

• zwrot czynszu z najmu?
• zwrot kosztów opłat niezależnych od właściciela, a poniesionych przez niego (np. za ogrzewanie czy wodę)?
• odszkodowanie za bezumowne zajmowanie nieruchomości?

Ustalenie celu w przypadku lokalu komercyjnego jest niezbędne z trzech powodów. Jakich? 

1. W różnych przypadkach inaczej wykazuje się istnienie i wysokość roszczenia oraz odpowiedzialność najemcy/byłego najemcy.
2. Taki sposób działania pomoże stworzyć strategię procesową, przyspieszając tym samym dochodzenie roszczeń. 
3. Co najważniejsze: inaczej przy różnych opcjach mogą kształtować się stawki podatku od towarów i usług (VAT).

Decyzję o tym, jakich roszczeń dochodzi właściciel przy zadłużeniu lokalu komercyjnego, trzeba podjąć na początku. Błędy popełnione przy wnoszeniu pozwu często są już potem nie do naprawienia! To kolejny powód, dlatego którego warto skorzystać z pomocy profesjonalisty już od samego początku.

Zadłużenie lokalu komercyjnego – zabezpieczenie

W przypadku relacji B2B kolejnym krokiem, po ustaleniu podstawowych informacji, jest jak najszybsze i optymalne zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości. Aby to zrobić, należy złożyć wniosek (często już wraz z pozwem) o udzielenie zabezpieczenia dochodzonego roszczenia. Ma ono na celu zapobieżenie wyzbywania się majątku przez dłużnika w trakcie trwania procesu – tak, aby wierzyciel odzyskał środki od razu po prawomocnym rozstrzygnięciu sporu, bez martwienia się, czy druga strona ma zdolność do spłaty zaległości.

Nawet, jeśli umowa najmu nie przewiduje żadnego zabezpieczenia zapłaty czynszu najmu (np. weksla) to wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na ruchomościach najemcy, znajdujących się w wynajmowanym lokalu. Zdarzało mi się taki zastawa na ruchomościach w imieniu klientów stosować.

Zabezpieczenie nie oznacza jednak otrzymania pieniędzy przez wierzyciela. Nawet w przypadku zajęcia rachunku bankowego pieniądze są przekazywane na depozyt sądowy, a dalsze działania możliwe są dopiero po prawomocnym wyroku.Wynajmujesz lokale komercyjne? Zweryfikuj umowę. Borykasz się z dłużnikiem? Napisz do mnie.