Blog
15.10.2024

Zadłużenie lokalu we wspólnotach mieszkaniowych – co zrobić?

Jeden zadłużony lokal we wspólnocie mieszkaniowej to narastający w czasie koszt dla wszystkich mieszkańców danego budynku czy kilku budynków. Koszty rachunków za części wspólne oraz naprawy rozkładają się pomiędzy właścicieli mieszkań zgodnie z przyjętymi w danym miejscu zasadami. To powoduje, że dłużnik obciąża każdego ze swoich sąsiadów. Jak dochodzić roszczeń w takiej sytuacji?

Zadłużenie we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa – jako pojedyncze budynki lub klika budynków – „składa się” niejako proporcjonalnie do wspólnego budżetu, z którego środki przeznaczane są na remonty, naprawy i rachunki. Z tego względuZadłużenie lokalu we wspólnotach mieszkaniowych – co zrobić?

 zadłużenie już jednego lokalu przez niepłacącego właściciela jest obciążeniem finansowym dla pozostałych. Czasem powstanie długu wynika z trudnej sytuacji finansowej, innym razem z chęci zysku, a nierzadko zdarza się, że przyczyną jest śmierć właściciela mieszkania i brak spadkobierców czy jego wyjazd za granicę i wielomiesięczne milczenie. 

W praktyce spotykam dwa rodzaje roszczeń wspólnoty mieszkaniowej. Opierają się one na odzyskiwaniu kosztów zarządu nieruchomością lub kosztów dostaw wody. Pozwanymi są oczywiście właściciele lokali, bo to oni zobowiązani są do dokonywania opłat na rzecz wspólnoty.

Wynajem nie zwalnia z odpowiedzialności

Właściciele lokali często mylnie uważają, że jeśli nie zamieszkują w danym miejscu osobiście, obowiązek zapłaty rachunków spływa na obecnych najemców. Niezależnie jednak, jaka umowa została podpisana między wynajmującym, a nowym tymczasowym lokatorem, to ten pierwszy ponosi wszelką odpowiedzialność za dług związany z niezapłaconymi kosztami.

W interesie właściciela mieszkania leży to, aby dopilnować, by wszystkie opłaty były dokonywane w terminie. Nawet, jeśli w lokalu obecni najemcy żyją od wielu lat i to oni są ważnymi członkami społeczności, w pozwie ujęty będzie wyłącznie właściciel.

Śmierć właściciela a zadłużenie we wspólnocie

Przy zadłużeniu lokali na rzecz wspólnot mieszkaniowych powtarzającym się problemem jest śmierć właściciela lokalu. Jeśli dodatkowo spadkobiercy nie podejmują żadnych działań i trudno jest ich ustalić, już na tym etapie niezbędna jest pomoc prawnika.  W mojej kancelarii zajmuję się rozwiązywaniem podobnych problemów.

Drugą kłopotliwą, a jednak nie tak rzadką sytuacją, jest zamieszkiwanie przez właściciela lokalu za granicą, a przy tym ograniczony kontakt z nim. Mieszkanie stoi puste, jest nieopłacone, pojawiają się inne problemy, a obecny właściciel nie odbiera telefonów, maili itp. Dochodzenie roszczeń w takich sytuacjach to również moja specjalność.

Termin złożenia pozwu przez wspólnotę

Opłaty na rzecz wspólnoty są roszczeniem okresowym. Oznacza to, że przedawniają się z upływem 3 lat. Chcąc skutecznie odzyskiwać pieniądze należy złożyć pozew w ciągu 3 lat kalendarzowych od dnia pojawienia się długu. 

W przypadku wspólnot mieszkaniowych dodatkowym i często stosowanym zabezpieczeniem roszczenia jest hipoteka przymusowa ustanawiana na danym lokalu. Moi klienci, przy zleceniu mi windykacji, od razu dowiadują się, jakiego rodzaju dokumenty muszą przygotować oraz poznają szacunkowe koszty całego postępowania.

W skrajnych przypadkach, przy dużym zadłużeniu, dany lokal jest sprzedawany przez komornika. Licytacja z nieruchomości zajmuje jednak dużo czasu. Dodatkowo w trakcie często przyłączają się inni wierzyciele, gdyż często mieszkanie to jest obciążone hipoteką na rzecz banku lub właściciel ma wiele długów. W przypadku zadłużonego lokalu wspólnota nie powinna więc zwlekać, tylko jak najszybciej dochodzić swoich roszczeń, aby inni właściciele nie musieli ponosić kosztów za niepłacącego w terminie – lub w ogóle – dłużnika.

Blog Zobacz też:

Od lat zajmuję się prawem podatkowym – jako radca prawny doradzam klientom w zakresie, który pozwala im pomnażać, oszczędzać, chronić lub odzyskiwać majątek. Na blogu przeczytasz o tym, w jaki sposób wykorzystać istniejące przepisy z korzyścią dla swojego biznesu oraz dowiesz się o zmianach i ich interpretacjach, które co rusz pojawiają się w polskim systemie prawnym.

Zobacz świat prawa i podatków oczami radcy prawnego Stefana Kowalskiego i wykorzystaj tę wiedzę do rozwoju swojej firmy!

Wszystkie aktualności
Telefon
Wiadomość