Jeśli posiadasz nieruchomość od wielu lat i traktujesz ją jak swoją, może istnieć szansa, że prawo własności przejdzie na Ciebie poprzez zasiedzenie – pod warunkiem spełnienia określonych w przepisach wymagań. Proces ustanowienia zasiedzenia nieruchomości bywa jednak skomplikowany i wymaga nie tylko znajomości przepisów, ale także zgromadzenia odpowiednich dowodów. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości, jakie są różnice między posiadaniem w dobrej a złej wierze oraz jakie formalności należy spełnić, aby z sukcesem przejść przez procedurę sądową?

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości, określone w art. 172 Kodeksu cywilnego, to sposób nabycia prawa własności przez osobę, która nie jest formalnym właścicielem, ale używa nieruchomości przez wiele lat, dba o nią i użytkuje jej. Dzieje się to np. w sytuacji, gdy sprawy spadkowe nie zostały uregulowane przez rodziców obecnych mieszkańców domu – formalnie nieruchomość do nich nie należy, choć przez wiele lat nikt nie rościł sobie do niej prawa.

Chcąc skorzystać z prawa do zasiedzenia nieruchomości należy odowodnić:

1. Nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez określony czas:
   • 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze;
   • 30 lat, jeśli posiadacz działał w złej wierze.
2. Samoistne posiadanie, czyli użytkowanie nieruchomości w sposób charakterystyczny dla właściciela – posiadacz powinien korzystać z niej tak, jakby była jego własnością.

Należy pamiętać, że zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednak do potwierdzenia tego faktu niezbędne jest orzeczenie sądu. Sformalizowanie nie dzieje się więc „automatycznie” – trzeba się o nie ubiegać.

Czym jest posiadanie w dobrej wierze?

Posiadanie w dobrej wierze oznacza, że posiadacz nieruchomości pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, że ma do niej prawo własności. Może to wynikać np. z zakupu nieruchomości od osoby, która – jak później się okazuje – nie była jej właścicielem. Częstą sytuacją jest też pozostawanie w nieruchomości swoich rodziców czy dziadków, bez sprawdzenia, jakie zapisy widnieją w księgach wieczystych.

Charakterystyczne cechy posiadania w dobrej wierze to domniemanie dobrej wiary, o którym mowa w art. 7 Kodeksu cywilnego – zakłada się, że posiadacz działał w dobrej wierze, dopóki nie zostanie udowodnione inaczej. Innymi słowy obecny mieszkaniec nie wiedział, że nieruchomość nie należy do niego lub że sprawy są nieuregulowane. To usprawiedliwione okoliczności, które posiadacz musi wykazać w sądzie. Należy udowodnić, że błędne przekonanie o prawie własności wynikało z uzasadnionych przesłanek, takich jak np. zapewnienie przez poprzednich właścicieli, że sprawy zostały uregulowane poprawnie.

W takim przypadku zasiedzenie nieruchomości następuje po upływie 20 lat samoistnego posiadania. Gdy okres ten minie, w sądzie można ubiegać się o przyznanie nieruchomości i wpis do księgi wieczystej.

Co to jest posiadanie w złej wierze?

Zła wiara występuje wówczas, gdy posiadacz ma świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości, a mimo to nią włada. Może to dotyczyć np. sytuacji, gdy nieruchomość została zajęta nielegalnie lub gdy po zakończeniu umowy najmu czy dzierżawy posiadacz nie opuścił nieruchomości.

Istotne aspekty posiadania w złej wierze to:

• Świadomość braku prawa własności, którą posiadacz miał w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie.
• Dłuższy termin zasiedzenia – wynosi on 30 lat, niezależnie od okoliczności.

Choć proces zasiedzenia w złej wierze trwa dłużej, możliwe jest doliczenie okresu posiadania przez poprzednich posiadaczy samoistnych. Taki wydłużony termin oczekiwania ma na celu zmniejszyć m.in. liczbę sytuacji, w których nieruchomości zajmowane są nielegalnie w nadziei na pozyskanie własności.

Jak skorzystać z prawa do zasiedzenia nieruchomości?

Aby nabyć nieruchomość przez zasiedzenie, należy spełnić szereg wymagań formalnych i prawnych. Wszystkie powinny zostać zrealizowane z radcą prawnym, aby uniknąć błędów formalnych. Pierwszym krokiem jest zgromadzenie dokumentów i dowodów, które potwierdzają nieprzerwane i samoistne posiadanie nieruchomości przez wymagany okres czasu. Mogą to być m.in.:

• rachunki za media,
• zeznania świadków,
• dokumentacja fotograficzna.

Kolejnym etapem jest złożenie wniosku do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek powinien zawierać dokładny opis nieruchomości, wskazanie okresu posiadania oraz daty nabycia własności przez zasiedzenie oraz uzasadnienie, opisujące okoliczności wejścia w posiadanie nieruchomości, które można udowodnić.

Opłata za wniosek wynosi 2000 zł. Oprócz tego należy doliczyć dodatkowe 200 zł za wpis do księgi wieczystej.

W jaki sposób przebiega postępowanie w zasiedzeniu nieruchomości?

Postępowanie w sprawie zasiedzenia odbywa się przed sądem rejonowym w trybie nieprocesowym. 

Po złożenie wniosku wnioskodawca przedstawia dokumenty i wskazuje świadków, którzy mogą potwierdzić okoliczności samoistnego posiadania. Sąd zamieszcza ogłoszenie – informację, dając potencjalnym właścicielom czas na zgłoszenie swoich praw.

Podczas rozprawy sąd bada, czy zostały spełnione przesłanki zasiedzenia, m.in. długość okresu posiadania oraz jego charakter (dobra lub zła wiara). Na podstawie zgromadzonych dowodów wydaje postanowienie – orzeczenie ma charakter deklaratoryjny i umożliwia wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej.

Odzyskaj nieruchomość – skorzystaj z pomocy prawnika

Od wielu lat korzystasz z nieruchomości, która zawsze była traktowana jako Twoja własność? Po latach okazało się, że w księdze wieczystej widnieje inny właściciel, a Twoi przodkowie nie nabyli jej w formie aktu notarialnego?

Zasiedzenie nieruchomości może być rozwiązaniem Twojej sytuacji. Aby jednak uniknąć błędów wynikających z nieznajomości przepisów lub zmian w prawie, warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika. Specjalista pomoże Ci zebrać wymagane dokumenty, przygotować wniosek i przeprowadzić Cię przez cały proces postępowania sądowego. Zgłoś się do kancelarii, aby skutecznie zakończyć sprawę.