Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia wiąże się z ryzykiem konieczności zapłaty podatku dochodowego. Jednakże, w określonych sytuacjach możliwe jest uniknięcie tego zobowiązania. Przepisy prawa podatkowego przewidują szereg wyjątków oraz ulg, które mogą całkowicie lub częściowo zwolnić podatnika z obowiązku zapłaty podatku. 

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Podatek dochodowy od osób fizycznych obejmuje m.in. przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości lub jej części przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W praktyce oznacza to, że kluczowe znaczenie ma dokładne ustalenie momentu nabycia nieruchomości, gdyż od tej daty liczony jest wymagany okres pięcioletni.

Czym jest „zbycie” nieruchomości? To:

• sprzedaż,
• darowizna, 
• zamiana 
• wniesienie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki 

Wszystkie te sytuacje mogą rodzić obowiązek podatkowy, jeśli transakcja nastąpiła przed upływem ustawowego okresu pięcioletniego. Aby obliczyć go prawidłowo, warto posłużyć się przykładem.

Przykład:

Pan Jan nabył mieszkanie w marcu 2020 roku. Pięcioletni okres liczony jest od końca 2020 roku, zatem upływa 31 grudnia 2025 roku. Jeśli Pan Jan sprzeda mieszkanie w ciągu 2025 roku, przed 31 grudnia, będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od uzyskanego dochodu.

Jak obliczany jest podatek od zbycia nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i obliczany jest od dochodu uzyskanego z tej transakcji. Dochód ten stanowi różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Kosztami mogą być m.in.: 

• wydatki poniesione na zakup nieruchomości, 
• udokumentowane koszty jej modernizacji czy remontu, 
• opłaty notarialne i inne koszty związane z transakcją.

W sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta w drodze darowizny lub spadku, jako koszt uzyskania przychodu można wykazać wartość nieruchomości przyjętą dla celów podatkowych w chwili nabycia. Jeśli w danym przypadku nie została określona wartość rynkowa nieruchomości, ustalenie dochodu do opodatkowania może okazać się bardziej skomplikowane i wymagać konsultacji z radcą prawnych, specjalizującym się w prawie podatkowym.

Przykład:

Pani Anna kupiła dom za 400 000 zł w 2021 roku. W 2023 roku sprzedała go za 500 000 zł. Koszty notarialne i inne opłaty związane ze sprzedażą wyniosły 10 000 zł. Dochód do opodatkowania wynosi:

500 000 zł (przychód) – 400 000 zł (koszt nabycia) – 10 000 zł (koszty sprzedaży) = 90 000 zł

Podatek do zapłaty: 90 000 zł * 19% = 17 100 zł.

Jak uniknąć podatku od zbycia nieruchomości?

Przepisy przewidują możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala na uniknięcie podatku w przypadku przeznaczenia uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe. Podatnik ma na to trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. 

Do celów mieszkaniowych zalicza się m.in.: 

• zakup nowego lokalu mieszkalnego, 
• budowę domu, 
• rozbudowę lub modernizację domu, 
• spłatę kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty na nabycie lub remont nieruchomości.

Ulga ta ma jednak swoje ograniczenia. Wydatki muszą być odpowiednio udokumentowane i poniesione faktycznie na cele mieszkaniowe. Ponadto, skorzystanie z ulgi wymaga wykazania w zeznaniu podatkowym PIT-39, że całość lub część uzyskanego przychodu została przeznaczona na ten cel. Niezachowanie wymagań formalnych może skutkować koniecznością dopłaty podatku wraz z odsetkami.

Rozliczenie podatku

Jeżeli podatnik dokonuje sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat i nie korzysta z ulgi mieszkaniowej, jest zobowiązany do rozliczenia podatku w rocznym zeznaniu PIT-39. Deklarację tę należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty uzyskania przychodu oraz ewentualne zwolnienia podatkowe.

Należy pamiętać, że obowiązek podatkowy dotyczy wyłącznie dochodu, a nie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. W przypadku, gdy podatnik poniósł znaczące koszty związane z nabyciem i utrzymaniem nieruchomości, jego dochód do opodatkowania może być znacznie niższy niż rzeczywista cena sprzedaży.

Wyjątki od obowiązku podatkowego

Nie w każdej sytuacji sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat skutkuje koniecznością zapłaty podatku. Przepisy przewidują kilka wyjątków, które pozwalają na uniknięcie tego zobowiązania.

1. Nabycie nieruchomości w drodze spadku

W przypadku dziedziczenia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia przez spadkodawcę. Jeśli spadkodawca był właścicielem nieruchomości przez co najmniej pięć lat, to po jego śmierci spadkobierca może sprzedać nieruchomość bez konieczności płacenia podatku, nawet jeśli od momentu formalnego objęcia spadku nie upłynął jeszcze okres pięcioletni.

2. Podział majątku po rozwodzie

W sytuacji podziału majątku wspólnego po rozwodzie, pięcioletni okres liczony jest od momentu wspólnego nabycia nieruchomości przez małżonków, a nie od chwili jej formalnego podziału. Oznacza to, że jeśli małżonkowie kupili mieszkanie razem kilka lat wcześniej, a po rozwodzie jedno z nich sprzedaje swoją część, może nie podlegać opodatkowaniu.

3. Zamiana nieruchomości

Zamiana nieruchomości jest traktowana podatkowo na takich samych zasadach jak sprzedaż. Oznacza to, że jeśli do zamiany dochodzi przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości, również może powstać obowiązek podatkowy. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy podatnik przeznaczy uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe.

Zbycie nieruchomości a ulga mieszkaniowa

Zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku dochodowego, jednak kluczowe znaczenie ma właściwa analiza przepisów i zastosowanie dostępnych ulg oraz zwolnień. Warto dokładnie sprawdzić moment nabycia nieruchomości i rozważyć możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej lub innych wyłączeń przewidzianych w ustawie. W każdym wypadku – a szczególnie, gdy sprawa jest skomplikowana – warto skonsultować się z radcą prawnym, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów i błędów w rozliczeniu.