Współwłasność nieruchomości może rodzić liczne trudności, zwłaszcza gdy współwłaściciele nie potrafią dojść do porozumienia w kwestii zarządzania wspólnym majątkiem. W takich przypadkach jednym z rozwiązań jest zniesienie współwłasności, które pozwala m.in. na jej formalny podział nieruchomości lub jej sprzedaż. Co warto wiedzieć o tym procesie? Kiedy i jak można skutecznie zniesienie współwłasności przeprowadzić? 

Na czym polega zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności to proces prawny lub umowny, który pozwala współwłaścicielom rozwiązać wspólne prawo własności do danej rzeczy lub nieruchomości. Instytucja ta ma na celu zakończenie sytuacji, w której kilka osób wspólnie korzysta z jednego przedmiotu własności. W praktyce zniesienie współwłasności prowadzi do określenia, kto i w jaki sposób będzie mógł dalej korzystać z rzeczy, lub też, kto stanie się jej wyłącznym właścicielem.

Podstawę prawną do żądania zniesienia współwłasności stanowi art. 210 Kodeksu cywilnego. Każdy współwłaściciel ma prawo wnioskować o zniesienie współwłasności, chyba że wcześniej ustalono czasowe wyłączenie tego uprawnienia w drodze umowy – na maksymalny okres 5 lat, z możliwością przedłużenia o kolejne 5 lat. Ważne jest jednak, że nie można zrzec się tego prawa na stałe.

Kogo dotyczy zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności dotyczy każdej sytuacji, w której dana rzecz, w tym nieruchomość, należy do dwóch lub więcej współwłaścicieli. Najczęściej tego rodzaju kwestie pojawiają się w przypadku:

• podziału majątku po rozwodzie,
• dziedziczenia nieruchomości przez kilku spadkobierców,
• wspólnego nabycia nieruchomości przez osoby niespokrewnione.

Prostym przykładem może być np. odziedziczenie domu jednorodzinnego po zmarłych rodzicach przez dwóch braci. Jeśli jeden z nich chciałby w nim zamieszkać, a drugi sprzedać swój udział i nie potrafią się dogadać co do przyszłości nieruchomości, najlepszym rozwiązaniem będzie właśnie zniesienie współwłasności – albo poprzez wykup udziału jednego brata, albo przez sprzedaż całego domu i podział uzyskanych środków. O tym, w momencie nierozwiązywalnego polubownie sporu, może zadecydować sąd.

Trzy formy zniesienia współwłasności

Istnieją trzy główne sposoby zniesienia współwłasności, które mogą być zastosowane zarówno w trybie umownym, jak i sądowym. Należą do nich:

1. Podział fizyczny rzeczy wspólnej – w przypadku nieruchomości polega na fizycznym wydzieleniu jej części odpowiadających udziałom współwłaścicieli, np. poprzez podział działki na dwie osobne.
2. Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli – pozostałym współwłaścicielom wypłacana jest wówczas stosowna spłata, odpowiadająca wartości ich udziałów, np. poprzez zapłacenie rodzeństwu za ich część mieszkania po rodzicach.
3. Sprzedaż rzeczy wspólnej i podział środków – gdy podział fizyczny jest niemożliwy, a współwłaściciele nie są zainteresowani przejęciem całości na własność, nieruchomość można sprzedać, a uzyskane pieniądze podzielić zgodnie z udziałami, np. samochód po dziadkach zostanie sprzedany na wolnym rynku, a środki trafią we wskazanej w prawie spadkowym wartości do spadkobierców.

W praktyce możliwe jest także łączenie powyższych metod, np. podział fizyczny części nieruchomości przy jednoczesnej sprzedaży pozostałej jej części.

Kiedy warto ubiegać się o zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności jest szczególnie korzystne w sytuacjach, gdy nie ma porozumienia między współwłaścicielami co do sposobu korzystania z rzeczy. Jeśli nie potrafią ustalić między sobą, co ma stać się ze współwłasnością, mogą zwrócić się do organów prawnych. Podobną sytuacją jest wspólne zarządzanie nieruchomością, powodujące konflikty – gdy każdy ma inny pomysł na to, jakie powinno być jej przeznaczenie lub użytkuje ją w sposób, który nie pasuje drugiemu właścicielowi.

Częstym przypadkiem, gdy zastosowanie ma zniesienie współwłasności jest ten, gdy współwłaściciel chce sprzedać swój udział, ale pozostali nie są zainteresowani jego zakupem – wtedy konieczne jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, np. przed jej sprzedażą lub w celu uzyskania kredytu hipotecznego.

Sądowe zniesienie współwłasności

Wbrew pozorom mediacje lub spór sądowy mogą być sposobem na złagodzenie konfliktu i uregulowanie stosunków między współwłaścicielami. Spojrzenie osoby z zewnątrz na konflikt i znalezienie bezstronnego arbitra pomaga rozwiązać spory w takich sytuacjach.

Jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, jedynym rozwiązaniem pozostaje wniesienie sprawy do sądu. W postępowaniu nieprocesowym sąd rozstrzyga o sposobie zniesienia współwłasności, biorąc pod uwagę m.in.: wielkość udziałów współwłaścicieli, interesy stron i możliwości fizycznego podziału rzeczy. Wniosek do sądu może złożyć każdy współwłaściciel lub osoba mająca interes prawny w sprawie.

Warto pamiętać, że sąd jest zobowiązany uwzględnić zgodny wniosek współwłaścicieli dotyczący sposobu zniesienia współwłasności. Jeśli jednak takie porozumienie nie jest możliwe, sąd samodzielnie wybiera najodpowiedniejszy sposób, np. sprzedaż rzeczy wspólnej. Oznacza to, że np. jeśli trzech współwłaścicieli domu nie może uzgodnić jego przeznaczenia – dwóch chce w nim mieszkać, a trzeci wynajmować, sąd może zdecydować o sprzedaży nieruchomości, by środki podzielić proporcjonalnie do udziałów każdego z zainteresowanych.

Skorzystaj z pomocy kancelarii

Zniesienie współwłasności to kluczowe narzędzie dla osób, które chcą uregulować kwestie własnościowe i uniknąć dalszych konfliktów. Może być realizowane na drodze umownej, jeśli współwłaściciele osiągną porozumienie lub sądowej, gdy wspólna decyzja nie jest możliwa. Każdy przypadek wymaga indywidualnego podejścia i analizy – szczególnie w kontekście wartości i możliwości podziału rzeczy wspólnej.

Masz problem z ustaleniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej? Nie wiesz, jak rozwiązać kwestię współwłasności? W takiej sytuacji warto pamiętać, że masz prawo wnioskować o zniesienie współwłasności, nawet na drodze sądowej. Skonsultuj się, aby dowiedzieć się, jakie rozwiązanie będzie najlepsze w Twoim przypadku.